「房價水波效應」汐止補漲 

【MyGoNews衷柏宣/專題報導】房地產有一個特性, 那就是長期投資不會賠錢。政治大學地政博士馮先勉表示,在1981年以前,台北市1坪10萬元的房屋已是「天價」;在1988、1989年期間,1坪50萬元的房屋才算「天價」,但到了2006年,1坪超過120萬元的房屋才是「天價」,現在2010年,1坪200萬元的房子也已經在市場銷售了,這是現在的「新天價」。

房地產投資,將由格局最大的人獲勝

這個資料代表在台北市,幾乎全部的投資人如果房屋不賣,在過去40多年的時間裡,到今天不但沒有賠錢,反而還都增值了。所以,只要放的時間夠久,即使投資人現在所買的房屋是「天價」,但未來一定還會有更高價格的機會出現,到時一定可以出售獲利!

可是,很多人可能會問,為什麼還有那麼多人投資房地產卻沒有賺到錢呢?這就牽涉到了投資者的~格局。「房地產的投資,最終將由格局最大的人獲勝!」馮先勉這麼表示。什麼是格局最大的人呢?指的就是在購買房地產時,投資人計劃在多久的時間內將其出售,這個預期的時間就是「格局」。

房市投資訣竅 要ㄠ得夠長

一般而言,有的散戶投資人,只將「格局」訂在6個月(即在6個月內就計劃出售獲利);有的建設公司將「格局」訂在2~3年;有的開發商將「格局」訂在5~10年;有的外商投資公司將「格局」訂在20年;有的壽險公司將「格局」訂在30年……。

當格局愈大,其勝負自然即已出現,最有名的例子,如1989年國泰人壽以「天價」在南京東路標到華航旁邊的旅館用地土地;又如南山人壽在2002年以「天價」標到信義計畫區莊敬路的一塊商業區土地;再如新光人壽在2006年以「天價」標到轟動全台的信義路聯勤總部俱樂部土地。
 


 

人壽公司在標地上「格局」較大,因為他們計算投資報酬率,都是以超過30年為導向!相對的,許多私人財主及建設公司,他們以快速周轉為考慮,將格局放在1年至3年,當3年內如果沒有達到預期的市場情況,他們就必須被迫退出。

汐止房價 站上「4字頭」,挑戰「5字頭」

這就是房地產的投資訣竅, 同樣的道理,在1981年以前,台北縣汐止新台五路上1坪5萬元的房屋已是「天價」;在1991年期間,同地段1坪20萬元的房屋才算「天價」,後來因為颱風造成汐止淹水,房市成為燙手山芋,市場乏人問津,房價跌到1坪10萬元附近,一直等到員山子分洪工程完工,汐止不再淹水,這幾年,房價開始站回「2字頭」、「3字頭」,2010年站上「4字頭」準備挑戰「5字頭」,現在「5字頭」房價是汐止的新天價。

1981年在汐止買房子,到現在沒賣,屋齡接近30年,房價也有1坪「2字頭」以上的價位,1991年就算你在當年高點用「2字頭」在汐止新台五路上買了房子,現在接近20年成屋的房價,也都可以挑戰「3字頭」,2009年汐止新屋預售房價已經站上每坪30萬元,到了現在2010年,房價上漲到1坪40萬元。汐止地區經過淹水的洗鍊,40年來的房價依舊上漲,而且漲了8倍之多。

「預售房價」與「家戶可負擔房價」

有人看到汐止房價現在處於天價,覺得太貴,其實看看台北縣的預售房地產價格,政大地政學系博士、中國科技大學財稅系助理教授丁福致曾經做過研究,從台北縣「預售房價」與「家戶可負擔房價」相比較(圖2)可以看出,其實台北縣民的「所得可負擔房價」與實際「平均預售總價」一直存在很大差異,在1989年的時候,差異數達到最大,那個時候的房屋貸款利率有正處於歷史13%的高峰期。
 

 

隨著經濟成長, 所得逐漸提高, 房貸利率也開始緩慢下降,這樣的距離差異開始縮小,2003~2005年間,「所得可負擔房價」與「平均預售總價」達到3年的均衡,直到2006年才又拉開距離,民眾再度感覺到房價的沈重壓力。這樣的實驗證實著「所得可負擔房價」始終處於「預售平均總價」之下,這也解釋了每一個時期的房屋「天價」過後,後面還會出現另一個「天價」,房地產長期以來的天價走勢,始終沒有停過。

「房價水波效應」讓汐止具比價補漲空間

因此,投資不動產不要怕天價,要在乎的是你準備的「格局」有多大,以及你選擇的地區,有沒有成長潛能。以汐止來說,現在這個區域已經成為台北新東區的門戶,在信義房屋規劃的城市擴大台北地區的「房價水波效應」裡,汐止市被列在第1圈範圍(圖3),與板橋、三重、永和、中和、新店具有相同的房地產選擇價值,但是,板橋房價上看每坪90萬元,永和出現60萬元價位,三重、中和、新店已經有50萬行情,只剩下汐止在第1圈的房價還處於「4字頭」。這樣的區段比價效應,當然能讓汐止的房價出現合理的補漲走勢,因為在第2圈的新莊已經準備挑戰1坪50萬,蘆洲也有40萬元以上的個案準備登場,相較之下,第1圈的汐止房價的落後,更加具有補漲空間。

汐止「台北新東區門戶」,財團進場

不過,基本上,房價要上漲也必須要區域具有發展價值才可以,看看汐止有沒有條件出現補漲行情吧!

(1)汐止現在位置屬於「台北新東區門戶」----因為南港許多國際級都市建設及開發案已陸續展開,帶動整體區域發展,將與鄰近都會區汐止形成「台北新東區」,使汐止成為具有交通樞紐+科技產業發展優勢的宜居城市。汐止與台北市近年主要發展地區內湖和南港相近,中山高與北二高也在汐止匯集,台鐵都會區捷運化改善工程更在汐止至南港間增設了汐科站,加上興建中的三鐵共構高鐵南港站,以及規劃中的捷運民生汐止線,都讓汐止交通網絡愈來愈健全。
 

 

(2)建設財團大規模汐止造鎮,延伸科技園區架構----汐止新台五路上已經有東方科學園區、遠東科學園區,將來還有遠雄集團的「遠雄創新研發科技中心」開發案,遠雄集團董事長趙藤雄說:「這件個案光是基地面積就快2萬坪、總建築面積達25萬坪,規劃設計了20年,已完成規劃結合科技、藝術、休閒、購物、Outlet、智能和辦公的綜合園區,下半年會動工。」估計這件開發案全區至少有500億元,下半年會先開發第1期,總銷約180~200億元,會採取邊建邊售模式。這件大型廠辦造鎮計畫,將會使「汐止科學園區」更完整,也可因此帶動新台五線整體地段上的增值空間。

雙軌道+科技廊道新金磚

(3)「雙軌道」交通建設,拉近汐止與市中心距離----「台鐵捷運化+捷運民生汐止線」的「雙軌道」規劃中,台鐵3站直達南港站,5站區間車約15分鐘即達台北車站,捷運「民生汐止線」,連結內湖線速達忠孝復興,與台北市中心快速接軌。未來,台北衛星城市中,以汐止15分鐘到台北的通勤時間最短,擁有三高交通最便利,無論開車或搭區間火車,都僅須15分鐘。環東大道、三高、一快,到內科上班或到北市信義區,都相當方便。

 

(4)從內科、南軟、汐科,建構大台北科技走廊新金磚----汐止跨足大台北科技走廊二大產業軸線(中山高、北二高),三大科技園區(內湖科學園區、南港軟體園區、汐止科學園區),形成最受矚目的「台北科技走廊新金磚」。汐止科學園區包括「遠東世界中心」、「遠東世界經貿」、「經緯大樓」、「台灣國際航電中心」、「亞太第一經貿園區」、「亞太第二期」、「工商園區」、「東方科學園區」等,中大型企業科技光電集團皆已進駐,未來還有遠雄集團25萬坪暢貨中心計劃,汐止科學園區的增值爆發力,未來熱度看齊南港軟體經貿,內湖科技園區!
 


朱立倫將汐止列為公共建設重點區域

除了這個4大建設利多之外,新任新北市長朱立倫在競選期間,出席汐止經貿園區發展座談,宏碁董事長王振堂當場提出4項建言,包括捷運等大眾運輸系統、設置行人專用動線、停車位擴增為5000個、電塔地下化,希望未來的新北市政府在5年內完成。王振堂說:「如果5年內可以完成這些建設,汐止經貿園區將增加3萬個就業機會。」

朱立倫說,園區廠商以及社區委員會的建議「全部可行」,這些規劃列為當選後優先施政要項,「我過去在桃園有很多成功的招商經驗,以及協助企業與工商園區解決問題。」朱立倫表示,汐止經貿園區已經成形,當然要趕快整合,朱立倫表示「4年內全力落實」。他也重申,原先中央規劃的捷運「汐止民生線」(圖4),從大稻埕到汐止,共十多站,經過大家努力協調,中央與台北市都配合調整,先完成汐止到東湖之間的5站,環評已經通過,朱立倫「保證會在任內讓捷運汐止民生線動工」。

朱立倫的選前承諾,在選後都將逐一被檢驗與實現,所以,對於汐止公共建設推動的承諾,將逐一展開,汐止的發展自然可以期待。



「南港+汐止」形成台北新東區

汐止本身的建設發展,以及南港建設帶動汐止地區成長的契機,「南港+汐止」形成的台北新東區,將會展現出不一樣的發展動能。從這些現在與未來展開的重大利多來觀察,汐止地區緊鄰南港的地理位置,讓現在南港重大建設陸續到位開發之下,跟著拉抬了汐止的區段價值,2011年,台北縣升格為新北市,在統籌分配款增加之後,將與北市平起平坐,新北市成型,員山分洪道整治後不再淹水的汐止,被視為南港腹地延伸,共同成為大台北新東區。